- Евгений Геннадиевич, в последнее время среди участников калининградского рынка недвижимости возникли дискуссии относительно понятия «элитная недвижимость». Давайте начнем с вопроса – существует ли четкое определение этого термина?

- Единой классификации нет, понятие элитной недвижимости не только различается по содержанию в разных городах и странах, оно изменяется во времени. Задайте этот вопрос в Токио, в Нью-Йорке, Риме или в Москве – вы получите совершенно разные ответы. Задайте этот вопрос в одном городе пять лет назад и сегодня – и вы снова получите разные ответы. Например, в Москве сегодня можно выделить два  сегмента элитной недвижимости –  дома так называемого клубного типа с небольшим количеством квартир, и зарождающийся класс многоэтажных комплексов, в которых предлагается принципиально другой уровень сервиса,– в которых жилье не воспринимается как просто квартира, но как среда обитания с максимальным количеством услуг. И такая тенденция прослеживается во всем мире. Перед тем, как приступить к проектированию нашего первого дома на улице Сержанта Колоскова, мы внимательно изучили Париж, Гамбург и многие другие города Европы с точки зрения требований  состоятельных людей к расположению, архитектуре, планировкам, благоустройству территорий. Многие из очень дорогих квартир, которые мы видели, не отвечали понятию «элитности» - зажатые дворы, низкие потолки. Тем не менее, из-за расположения это жилье относилось к высшей ценовой категории. Если говорить о нашем первом проекте, то для строительства мы выбрали вариант небольшого отдельного дома  на 34 квартиры с закрытой территорией и максимальным комфортом для всех владельцев.

- Этот дом вызвал в свое время много разговоров о больших площадях квартир, двухуровневом пентхаусе, ротонде во дворе…

- Разговоров было бы еще больше, если бы реализовали все наши идеи, – например, перекрытие двора стеклянным куполом. Не все удалось воплотить. Закон рынка - невозможно строить и продавать жилье по цене выше покупательной способности, даже если речь идёт о конкретном сегменте людей состоятельных. Резервное инженерное обеспечение, дополнительные электрические мощности – всё это поднимает для покупателя ценовую планку на недосягаемый уровень, потому что затраты делятся на небольшое количество владельцев квартир. Тем не менее, мы сегодня считаем наш дом на улице Колоскова лучшим в Калининграде, и с нами согласны профессиональные риэлторы и элита города. В новом комплексе, вследствие увеличенного числа квартир, мы имеем возможности для предложения лучшего сервиса для будущих жителей.

- Вы называете свой новый комплекс «Красная  De Luxe» элитным. По каким параметрам вы именно так его позиционируете?

- Самый первый параметр (который уже превратился в афоризм) – это район застройки. Элитное жилье – это, во-первых, место, во-вторых, место и в-третьих, место»,- так говорят риэлторы во всем мире. Калининград – не исключение. Элитный дом или комплекс должен располагаться в так называемом «тихом центре», рядом с парковой зоной, он не может находиться на центральных транспортных магистралях города, вблизи трамвайных путей, развлекательных центров, стадионов и других шумных мест.

- Извините, но специфика Калининграда такова, что в элитных местах все равно присутствуют дома довоенной и послевоенной построек, в которых живет иной сегмент жителей. Как, например, быть с видом из окна?

- Конечно, дома неприглядного вида не должны быть окружением такого комплекса. В Москве это самый больной вопрос при строительстве «клубных» домов в центре города. Одно из отличий европейского от российского жителя заключается в том, что если человек проживает в центральных районах города, то окружающие его дома, например, в Гамбурге, выглядят намного достойней и благоустроенней, чем в Санкт-Петербурге или Калининграде. Есть, конечно, и исключения, например, во Франции много внутренних неухоженных и неопрятных двориков, которые видны только из окон радом стоящих домов. В центральной части Калининграда нет площадок под строительство новых домов, которые бы имели безупречное окружение. Тем не менее, мы нашли выход из такой ситуации, подняв первый жилой уровень на два этажа выше уровня земли. На первых двух этажах расположатся нежилые коммерческие помещения. Так что в окна спальни заглядывать никто не будет. По этой же причине мы с архитекторами долго работали над проектом, выбрав устремленную ввысь доминанту и вместе с тем разноэтажную архитектуру, чтобы не уродовать сложившийся имидж района. В отличие от большинства строящихся в городе домов, где благоустройство заканчивается за оградой территории, мы принципиально расширили зону нашей деятельности. Не говоря уже о старинном парке, который обрел, можно сказать, вторую жизнь, мы обновляем дороги и тротуары, находящиеся за пределами комплекса – всего с парком около семи гектаров. Надеемся, что таким образом мы будем не только побуждать других застройщиков последовать нашему примеру, но стимулировать снос старых изношенных домов и решение строительства новых комплексов. Самые престижные районы города – Центральный, части Ленинградского и Октябрьского – ждет именно такая перспективная застройка. Второй важный показатель элитности жилья – современное инженерное обеспечение.

- В рекламе каждого нового дома об этом говорится как о стандарте…

- Это не совсем так. Дом высшего класса должен иметь резервы на непредвиденные случаи жизни. Давайте, в качестве примера, рассмотрим наш комплекс. Электропитание – с большим запасом по мощности и резервным источником, водоснабжение организовано от двух магистралей. Впервые в Калининграде на крыше мы установим газовую котельную для автономного отопления всех мест общего пользования - холлов, паркинга, инфраструктуры комплекса – медицинского центра, фитнесс-центра, салона красоты и других. Это значит, что в комплексе круглый год будет комфортная температура, независимо от функционирования теплоцентрали. Служба эксплуатации должна это обеспечивать.

- В чем разница между «собственной службой эксплуатации» элитного дома и альтернативными частными ЖЭУ?

- Очень существенная. ЖЭУ может иметь на обслуживании три, пять, и больше домов. Собственная обслуживающая организация живет проблемами исключительно одного комплекса. Работать на виду, нести ответственность перед каждым жителем, оперативно реагируя на любую ситуацию, ежедневно контролируя работу уборщиков, садовников, других хозяйственных служб, обеспечивая чистоту, порядок, эстетику ландшафта - это, согласитесь, еще один показатель элитности жилья. Организация такой работы и создание такой службы изначально заложены на стадии проектирования. Совсем не так, как делается в домах повышенной комфортности, где жители на собраниях часами могут спорить о том, что надо «сбрасываться» на будку охраны или установку шлагбаума.

- Можно ли говорить о каких-то особенных материалах или оборудовании при постройке элитного дома?

- Об этом нужно говорить. Да, в домах повышенной комфортности тоже используются материалы известных брэндов, как правило, польского или литовского производства. Они достаточно добротные – но менее эстетичные; надежные – но менее технологичные, чем элитные. Например, как вы уже сказали, в каждой рекламе пишут о «современных лифтах». Лифты известных брэндов, которые чаще всего изготовлены в России, и которые устанавливаются в домах повышенной комфортности, стоят от 10 до 25 тысяч долларов. Бесшумные лифты с эксклюзивной отделкой для нашего первого дома, имеющего всего пять-шесть этажей, мы приобрели во Франции по 63 тысячи евро за каждый. Мы не будем сейчас уточнять, стоимость новых лифтов для комплекса «Красная De Luxe», имеющего 10-13 этажей, просто надо иметь в виду, что каждая деталь или материалы могут быть стандартными, улучшенными или принадлежать к элите. Как и в обычной жизни.

- Не будете ли Вы утверждать, что и планировки могут быть элитными? Ведь каркасная конструкция большинства строящихся сейчас зданий позволяет свободно планировать квартиру?..

- Извините, но здесь Вас тоже надо поправить. Это один из стереотипов, который существует у покупателей. – У вас планировки свободные? – Свободные, у нас же элитный дом! - отвечает застройщик. И покупатель считает, что теперь и у него будет элитная квартира. Что можно возразить? Во-первых, жилую среду надо рассматривать еще и за пределами квартиры. В элитном доме не должно быть больше трех квартир на лестничной площадке. Если в доме повышенной комфортности желательно, но необязательно наличие изолированного лифтового холла, то в элитном доме это является безусловным требованием. Дополнительные лифты, в некоторые из которых имеется ограниченный доступ лиц – тоже принадлежность к элите. Если говорить о внутренних планировках, то, конечно, как вы сказали, каркасная технология позволяет многое изменить, но не все, – например, проблематично переносить сети. Известно, что при проектировании элитного дома правилом является наличие не менее двух санузлов в квартире. Но не все знают об обязательном зонировании на спальную и гостевую зоны, обязательном проектном соблюдении этих технологий. На бытовом примере можно пояснить: человек, пришедший с улицы в верхней одежде, никогда не пересечется с человеком в пижаме. Принцип разделения зон мы применили и к расположению квартир в самом доме. Мы считаем, что на одной лестничной площадке не могут соседствовать квартиры площадью 70 и 460 квадратных метров, потому что потребности и сам стиль жизни людей различны. По этой причине квартиры площадью от 360 квадратных метров мы выделили в особый VIP-сектор, с собственным консьержем, отдельным роскошным подъездом, имеющим лифт с эксклюзивной отделкой и многим другим. Эти квартиры имеют и увеличенную высоту потолков. Такого в Калининграде еще не было. И на это есть спрос.

- Почему же тогда так мало строится домов, где были бы соблюдены такие «технологии»?

- Серьезной проблемой любого российского застройщика является пока еще невысокий уровень требований потребителей к своему жилью. На протяжении многих лет люди привыкли мыслить стандартными категориями «хрущевок», «брежневок»… Сложилось неправильное мнение, что хорошая квартира – это просто большая квартира или просто квартира в новом доме. А элитная квартира – в новом доме и в хорошем месте. Это очень ограниченный взгляд. И винить людей нельзя, сама система отучила их мыслить по-другому.

- Как бы Вы дали определение элитной квартиры в элитном доме?

- Элитная квартира - с отличной шумоизоляцией и грамотным зонированием, решенным на стадии проектирования. Элитный дом – это престижное расположение, авторская эксклюзивная архитектура (клоны исключены), благоустроенный двор с зонированием для разных возрастных групп, красивый парадный вход, где, как сказал герой Булгакова, «галоши не пропадают». Элитный дом – это безопасный дом, где не надо волноваться за детей, играющих во дворе. Жителю элитного дома не надо беспокоиться о сохранности своего автомобиля. Это далеко не полный перечень.

- Собственные парковки сейчас имеет практически каждый дом…

- Согласен, вопрос только в количестве мест. В большинстве домов потребность удовлетворяется максимум на 60-70%. В элитном доме каждая квартира должна иметь минимум одно место для автомобиля в теплом контуре, а также в доме обязательно наличие гостевого паркинга емкостью не менее 50% .

- Сколько же может стоить квартира в таком доме? Известно, что в Москве цены уже приблизились к 5000 евро за кв. метр.

- Вы назвали не самые высокие цены элитного сектора. Элитный метр в «золотой миле» может стоить 8-10 тысяч и больше. Здесь цены на порядок меньше, и они, безусловно, зависят от степени готовности дома. Если человек не может позволить себе купить квартиру на момент сдачи дома  за 1000-1200 евро, он вполне может это сделать на стадии строительства по цене 700-800 евро. Кстати, рекордный рост цен – еще один  важный показатель элитного жилья. Если в доме повышенной комфортности рост цены за первые полгода после сдачи дома составляет 10-15%, то в элитном доме цена вырастает, как минимум, на 40-50%. Наглядный пример – наш дом на улице Колоскова, где по факту поступивших предложений и состоявшимся сделкам цены составляют от 1500 до 2500 евро за квадратный метр.

- Спасибо за содержательное интервью.

Татьяна Слименко
Журнал «Новый Кёнигсберг»